Ghi nhận doanh thu và xuất hóa đơn đúng thời điểm trong doanh nghiệp môi giới bất động sản

1. Nhận tiền đặt cọc/giữ chỗ của khách hàng và chuyển về chủ đầu tư

Doanh nghiệp môi giới (DNMG) ký thỏa thuận/hợp đồng môi giới với chủ đầu tư để tìm kiếm và giới thiệu khách hàng mua sản phẩm bất động sản của dự án.

Khi khách hàng có nhu cầu mua sản phẩm, doanh nghiệp môi giới thực hiện tư vấn, giới thiệu sản phẩm, hỗ trợ khách hàng đăng ký đặt chỗ/giữ chỗ theo chính sách bán hàng của chủ đầu tư. Khách hàng chuyển tiền đặt chỗ/giữ chỗ vào tài khoản của doanh nghiệp môi giới theo thỏa thuận giữa các bên.

Khoản tiền này về bản chất không phải doanh thu của doanh nghiệp môi giới nếu doanh nghiệp chỉ nhận tiền để thực hiện việc giữ chỗ và chuyển lại cho chủ đầu tư. Doanh nghiệp có trách nhiệm theo dõi riêng số tiền đã nhận, đối chiếu với từng khách hàng và từng sản phẩm bất động sản, sau đó chuyển tiền cho chủ đầu tư theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận.

Ví dụ:

Khách hàng A đăng ký mua căn hộ A12 thuộc dự án X. Theo chính sách của chủ đầu tư, khách hàng phải nộp 100 triệu đồng tiền giữ chỗ. Khách hàng chuyển 100 triệu đồng vào tài khoản của công ty môi giới. Công ty ghi nhận đây là khoản tiền nhận giữ chỗ/thu hộ và sau đó chuyển toàn bộ 100 triệu đồng cho chủ đầu tư.

Luồng hoạt động:

Khách hàng → Công ty môi giới → Chủ đầu tư

Hạch toán kế toán

Tại thời điểm nhận 100 triệu:

Nợ 112: 100 triệu
Có 3388: 100 triệu

Khi chuyển cho chủ đầu tư:

Nợ 3388: 100 triệu
Có 112: 100 triệu

Chưa ghi nhận doanh thu 511.

Sau này, khi giao dịch đáp ứng điều kiện hưởng hoa hồng theo hợp đồng môi giới và được chủ đầu tư xác nhận/đối soát, công ty mới xác định doanh thu phí môi giới.

2. Chủ đầu tư xác nhận giao dịch thành công, thời điểm ghi nhận doanh thu

Đây mới là thời điểm cần quan tâm đến doanh thu môi giới.

Ví dụ:

• Giá trị BĐS: 5 tỷ
• Hoa hồng: 2%
• Phí môi giới: 100 triệu chưa VAT.

Chủ đầu tư gửi Biên bản đối soát giao dịch tháng 9/2026, trong đó xác nhận:

Khách A – Căn A12
Giao dịch thành công
Hoa hồng môi giới DNMG : 100 triệu.

Nếu theo hợp đồng, đây là thời điểm DNMG đã hoàn thành nghĩa vụ môi giới và có căn cứ xác định chắc chắn khoản phí được hưởng, thì DNMG ghi nhận doanh thu.

Hạch toán kế toán

Nợ TK 131 – CĐT X: 110 triệu
Có TK 511 – Doanh thu môi giới: 100 triệu
Có TK 3331: 10 triệu

Nếu dịch vụ thuộc mức VAT 10%.

Lưu ý : "Đối soát" có phải là thời điểm ghi nhận doanh thu không?

Không phải cứ có biên bản đối soát là mặc nhiên ghi nhận doanh thu.

Phải xác định:

Nghĩa vụ cung cấp dịch vụ môi giới của DNMG đã hoàn thành chưa?

Ví dụ hợp đồng quy định:

DNMG chỉ được hưởng hoa hồng khi khách ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

Thì khi:

1. Khách ký HĐ mua bán;
2. Giao dịch đáp ứng điều kiện hưởng hoa hồng;
3. CĐT xác nhận giao dịch;
4. Khoản hoa hồng xác định được;

→ DNMG có cơ sở ghi nhận doanh thu.

Nếu hợp đồng quy định:

Chỉ được hưởng hoa hồng sau khi khách thanh toán 30%;

thì phải xem xét điều kiện thực hiện nghĩa vụ và quyền hưởng phí theo hợp đồng.

TT99 yêu cầu doanh thu dịch vụ được ghi nhận khi doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ cung cấp dịch vụ tương ứng; doanh thu không phụ thuộc đơn thuần vào việc đã thu tiền hay chưa. 

3. Thời điểm xuất hóa đúng luật

DNMG bất động sản F1/F2, cần phân tích lại rất kỹ Điều 9 Nghị định 254/2026/NĐ-CP, vì quy định mới từ 01/07/2026 có một điểm rất dễ hiểu nhầm: không phải cứ doanh nghiệp có đối soát định kỳ thì được phép chờ đối soát rồi mới xuất hóa đơn.

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thời điểm lập hóa đơn tại Nghị định 254/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử

"...2. Thời điểm lập hóa đơn đối với cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ (bao gồm cả cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài) không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. Trường hợp người cung cấp dịch vụ có thu tiền trước hoặc trong khi cung cấp dịch vụ thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền (không bao gồm trường hợp thu tiền đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân sự để đảm bảo thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ)..."

Căn cứ khoản 4a Điều 9 Thời điểm lập hóa đơn tại Nghị định 254/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Quản lý thuế về hóa đơn điện tử, chứng từ điện tử

"...4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

a) Đối với các trường hợp bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ với số lượng lớn, phát sinh thường xuyên, cần có thời gian đối soát số liệu giữa doanh nghiệp bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ và khách hàng, đối tác gồm: trường hợp cung cấp dịch vụ hỗ trợ trực tiếp cho vận tải hàng không, cung ứng nhiên liệu hàng không cho các hãng hàng không, hoạt động cung cấp điện (trừ đối tượng quy định tại điểm g khoản này), cung cấp dịch vụ hỗ trợ vận tải đường sắt, nước, dịch vụ truyền hình, dịch vụ quảng cáo truyền hình, dịch vụ thương mại điện tử, dịch vụ bưu chính và chuyển phát (bao gồm cả dịch vụ đại lý, dịch vụ thu hộ, chi hộ), dịch vụ viễn thông (bao gồm cả dịch vụ viễn thông giá trị gia tăng), dịch vụ logistic, dịch vụ hoa tiêu hàng hải, dịch vụ quảng cáo trên các trang báo điện tử, dịch vụ công nghệ số, nền tảng số, dịch vụ công nghệ thông tin (bao gồm dịch vụ trung gian thanh toán sử dụng trên nền tảng viễn thông, công nghệ thông tin, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này) được bán theo kỳ nhất định, dịch vụ ngân hàng (trừ hoạt động cho vay), chuyển tiền quốc tế, dịch vụ chứng khoán, dịch vụ tài sản mã hóa, dịch vụ hỗ trợ giao dịch trên sàn giao dịch các-bon, xổ số điện toán, thu phí sử dụng đường bộ giữa nhà đầu tư và nhà cung cấp dịch vụ thu phí, dịch vụ bảo hiểm; dịch vụ bảo vệ, dịch vụ cung cấp suất ăn công nghiệp, dịch vụ của sở giao dịch hàng hóa, dịch vụ thông tin tín dụng, dịch vụ kinh doanh vận tải hành khách (bằng xe taxi, xe hợp đồng, xe mô tô hai bánh sử dụng phần mềm hỗ trợ kết nối vận tải theo pháp luật về đường bộ) cung cấp dịch vụ cho khách hàng là các doanh nghiệp, tổ chức và các trường hợp khác theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Tài chính, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm hoàn thành việc đối soát dữ liệu giữa các bên nhưng chậm nhất không quá ngày 07 của tháng sau tháng phát sinh việc cung cấp dịch vụ hoặc không quá 07 ngày kể từ ngày kết thúc kỳ quy ước. Kỳ quy ước để làm căn cứ tính lượng hàng hóa, dịch vụ cung cấp căn cứ thỏa thuận giữa đơn vị bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ với người mua;..."

Do đó, không thể chỉ dựa vào việc công ty môi giới BĐS có "đối soát hoa hồng hàng tháng" để kết luận công ty được áp dụng cơ chế đối soát xong mới xuất hóa đơn, tối đa ngày 07 tháng sau.